Comprendre la Nue-propriété

Achat en pleine propriété ou en « démembrement de propriété »

Il est possible de devenir propriétaire d’un bien immobilier en pleine propriété mais aussi de l’acquérir en « démembrement de propriété ». Cette solution permet de dissocier le droit de propriété entre la «nue-propriété» et «l’usufruit».

L’usus ou l’usage du bien est le droit d’habiter dans le logement. Le fructus ou le droit de percevoir les fruits est le droit de percevoir les loyers. La nue-propriété ou le droit de disposer du bien, comme par exemple le droit de vendre le bien. La réunion des deux premiers droits forme l’usufruit. En général, on parle donc d’usufruit et de nue-propriété.

Qui achète quoi ?

L’investissement permet à un particulier d’acquérir la nue-propriété d’un appartement et au bailleur d’acquérir l’usufruit temporaire (durée déterminée, généralement entre 15 et 20 ans).

A l’extinction de l’usufruit, le propriétaire devient pleinement propriétaire de l’appartement rénové par le bailleur.

Pourquoi investir en nue-propriété ?

L’investisseur en nue-propriété achète un bien immobilier de qualité et se constitue un patrimoine :

• sur des sites de qualité, où la pression foncière est forte et la demande locative soutenue par un dynamisme économique
• avec un budget accessible

L’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe par un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Ce dernier prend en charge sur toute la durée, l’intégralité des travaux et taxes.

Les avantages de la nue-propriété

Des prix réduits

Le premier avantage de l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété est de bénéficier d’un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété. Le prix est généralement décoté d’environ 40% par rapport à sa valeur en pleine propriété. La valeur économique de l’usufruit correspond aux montants des loyers estimés sur la période.

Un budget plus accessible permet un financement moins ambitieux et plus facile d’accès. Les critères de taux d’endettement sont respectés et ne grèvent pas les capacités d’emprunts futurs

Sans rien sacrifier à la qualité, la nue-propriété fait naître de belles opportunités. Elle rend accessible les quartiers plus cotés et permet de s’offrir des appartements plus spacieux souvent avec terrasse ou encore des maisons de ville avec jardin privatif.

Un investissement sans risque locatif.

La nue-propriété permet au propriétaire de se dégager des contraintes induites par la gestion locative du bien, les loyers impayés ou l’absence de locataires sont éliminées. De même, la totalité des frais de gestion, d’entretien, de réparation ou de remise en état est contractuellement supportée par l’usufruitier. Par exemple, la taxe foncière est prise en charge par l’usufruitier, au même titre que les gros travaux.

Le bailleur aura pour mission d’assurer la recherche de locataire, la gestion des loyers impayés ou encore la vacance locaux.

Aucune durée minimale de détention n’est imposée.

A tout moment, il est possible de vendre le bien en nue-propriété en conservant les avantages fiscaux acquis sur un marché secondaire actif.

La fin de l’usufruit

Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement la pleine propriété de son bien et sans fiscalité. Le bien aura été entretenu et remis en état. La loi ENL du 13 juillet 2006 précise les modalités d’extinction de l’usufruit et prévoit que les baux consentis par l’usufruitier sont automatiquement échus au dernier jour de l’usufruit.

Le propriétaire peut alors envisager plusieurs solutions : la vente, l’occupation ou la location